България привлича все повече инвеститори в недвижими имоти — и граждани на Европейския съюз, и граждани на трети държави. Изгодното данъчно облагане, сравнително достъпните цени и пазарът с разнообразни имоти я правят привлекателна за покупки на жилища и за инвестиции.
Когато чужденец купува недвижим имот в България, режимът зависи от три основни фактора. Първият е от каква държава е купувачът — членка на ЕС/ЕИП или трета страна. Вторият е видът на имота: урбанизиран имот, земеделска земя или гора. Третият е правният статут на купувача — физическо или юридическо лице.
По-долу излагаме основните правила, по които чужденци придобиват недвижим имот, нужните документи, хода на сделката и особените ограничения, които инвеститорът трябва да има предвид.
1. Правна рамка: Конституция и общи правила
Собствеността и нейната неприкосновеност са закрепени в Конституцията на Република България (чл. 17, ал. 1 и 3 КРБ). Основната граница е в чл. 22, ал. 1 КРБ. Съгласно него чуждестранните юридически лица и чужденците могат да придобиват земя само по три пътя: чрез наследяване по закон, при условия, произтичащи от присъединяването на България към Европейския съюз, или по силата на ратифициран международен договор.
Принципът се доразвива в Закона за собствеността (ЗС): ако специален закон не предвижда друго, чужденци и чуждестранни юридически лица свободно стават собственици на сгради и носители на ограничени вещни права, например право на строеж (чл. 29, ал. 4 ЗС).
2. Купувачи от ЕС и ЕИП — граждани и юридически лица
Купувачите от държави членки на ЕС и от страни по Споразумението за Европейското икономическо пространство (ЕИП), били те граждани или юридически лица, са поставени в положение, възможно най-близко до това на българските граждани.
Урбанизирани имоти (сгради и земя): Собственици на сгради, апартаменти и прилежащата им земя (урегулирани поземлени имоти) тези лица могат да станат свободно, стига да са спазени законовите изисквания като цяло (чл. 29, ал. 2 и 3 ЗС).
Земеделски земи и гори: След като на 31 декември 2013 г. изтече седемгодишният преходен период по Договора за присъединяване на България към ЕС, земеделските земи и гори в България станаха достъпни за придобиване от граждани и юридически лица от ЕС/ЕИП.
Ключово развитие (право на ЕС): На 18 януари 2024 г. Съдът на ЕС се произнесе по дело C-562/22 (JD срещу OB). Чл. 3в от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ) изисква 5-годишно пребиваване в България, а според решението това е несъвместимо със свободното движение на капитали по чл. 63 ДФЕС. Разпоредбата остава формално в българското законодателство, но тъй като правото на ЕС има примат, спрямо граждани и юридически лица от ЕС/ЕИП тя не следва да се прилага.
3. Купувачи от трети страни — граждани и юридически лица
Лицата от държави извън ЕС/ЕИП — граждани и юридически — са подчинени на значително по-строг режим, най-вече по отношение на земята.
Урбанизирани имоти (сгради и апартаменти): Свободно им е позволено да купуват сгради и да придобиват ограничени вещни права върху недвижими имоти. По въпроса за земята съдебната практика (гр. д. № 1739/2016 г. на ВКС, Решение № 210 от 27.12.2016 г.) приема, че конституционната забрана не засяга покупка на сграда заедно със земята под нея, щом строителството е напълно завършено.
Земеделски земи и гори: Граждани и юридически лица от трети страни не могат да придобиват собственост върху земеделска земя и гори — с изключение на два случая:
- Наследяване по закон — единственият всеобщ способ, чрез който тези лица могат да получат земя.
- Международен договор — България и съответната трета държава трябва да са обвързани с договор, който е ратифициран, обнародван и в сила и позволява такова придобиване.
Когато чужденец от трета страна е наследил земеделска или горска земя, той трябва да прехвърли собствеността на лице с право да я придобива в рамките на три години от откриване на наследството.
4. Как протича покупката
Покупката на недвижим имот в България приключва с нотариален акт при всяка структура. Основните стъпки са следните:
- първо се извършва правна проверка на имота;
- предварителен договор, подписан заедно с капаро;
- удостоверението за данъчна оценка и скицата от кадастъра се набавят;
- нотариален акт, който се подписва пред нотариус от района на имота;
- актът се вписва в Агенцията по вписванията.
5. Особени правила за юридическите лица и инвестициите
Дружества с чуждестранно участие: Забраната за придобиване на земеделска земя обхваща българското дружество, чиито съдружници или акционери включват граждани или юридически лица от трети страни (чл. 3, ал. 7 ЗСПЗЗ). Съдебната практика я прилага строго.
Инвестиции и право на пребиваване: Ако чужденец вложи в недвижим имот на българска територия поне 600 000 лв., той може да получи в страната разрешение за продължително пребиваване.
Нашата помощ
Проверяваме имота от правна страна, съветваме как най-добре да се структурира придобиването, подготвяме предварителния договор и координираме нотариалната сделка.
Обърнете се към нас за подкрепа от началото до края.
Още по темата
Въпроси, които чуваме често
- Задължителен ли е адвокатът при покупка на имот от чужденец в България?
- Не е задължително да наемете адвокат, но това силно се препоръчва. Адвокатът проучва имота от правна страна, проверява за ипотеки и тежести, изготвя предварителния договор и е на място при нотариалното изповядване.
- Какви разходи съпътстват покупката на имот в България?
- Към цената се прибавят следните разходи: нотариална такса (~0,1–0,3%), местен данък при придобиване (~2–3%), такса за вписване в Имотен регистър (0,1%), възнаграждение за адвоката и, ако има такава, комисионна на брокер.
- Позволено ли е на чужденец да купува имот в България?
- Гражданите на ЕС и ЕИП купуват имоти без ограничения, включително земя. Гражданите на трети страни могат да закупят свободно апартаменти и търговски обекти, но за земеделска и горска земя е нужно да се учреди българско дружество.
Важно
Статията е с информативна цел и не е правен съвет. Законодателството се изменя, затова за актуално и обвързващо становище по вашия казус се обърнете към нас.
Търсите правна помощ по темата или имате въпрос към нас?
Поискайте консултация